Die Wertermittlung eines Hauses

Leitfaden für die Wertermittlung eines Hauses oder einer Immobilie

Ob Haus oder Wohnung, Neubau oder Altbauten, Eigentümer beschäftigen beim Verkauf der eigenen Immobilie die Frage des Immobilienwertes. Wie kann der Immobilienwert ermittelt werden? Was taugt eine Online-Bewertung? Wie gut ist die Wertermittlung des Maklers? Oder sollte ein Sachverständiger mit der Wertermittlung beauftragt werden? 

Viele Eigentümer machen es vom Ergebnis abhängig, ob sie einen Verkauf angehen oder auf eine bessere Gelegenheit warten. Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen die wesentlichen Grundlagen der Wertermittlung erläutern.

1. Immobilienverkauf - Jetzt oder Später

Ein Haus zu verkaufen ist nicht leicht, denn oftmals hängen viele Erinnerungen und Emotionen daran. Manch einer würde sein Haus für kein Geld der Welt verkaufen. Andere hingegen warten auf die richtige Gelegenheit, damit sich der Verkauf finanziell lohnt und in eine neue Immobilie investiert werden kann. Der Wert eines Hauses spielt somit für den zu erzielenden Erlös eine große Rolle, aber ebenso auch für die Möglichkeiten in der Zukunft.

Den perfekten Augenblick für den Verkauf einer Immobilie gibt es leider nicht. Für den Wert einer Immobilie kommt es auf die Lage, Nachfrage und Bausubstanz an.

Lage, Lage, Lage heißt es in der Fachliteratur und Immobilienbranche, jedoch wird trotz großer Nachfrage eine schlechte Lage nicht automatisch zu einer A-Lage. Die Grundstückswerte legen meist langsam zu. Als Eigentümer haben Sie wenig Einfluss auf die Wertentwicklung des Grundstücks. Erst größere staatliche Maßnahmen z.B. Ausbau der Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, Ausweisung von Naturschutzgebieten oder die Sanierung von historischen Stadtquartieren sorgen für eine Aufwertung von Grund und Boden.

Es darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die hohe Nachfrage immer einen Einfluss auf den zu erzielenden Verkaufspreis hat, jedoch muss im Einzelfall geprüft werden, ob es ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen ist. Dazu sollten Sie sich die Preisentwicklungen der letzten drei bis fünf Jahre genau anschauen. Eine Analyse der Angebote und Nachfrage am Markt hilft Ihnen auch weiter, steuerliche Aspekte wie zum Beispiel Spekulationssteuer, geplante Neubauten in der unmittelbaren Nachbarschaft könnten auch Hinweise auf die Nachfrage-Situation geben. Diese und weitere Aspekte können auf den Immobilienwert einen Einfluss haben.

2. Immobilien-Wertermittlung durch einen erfahrenen Makler

Sie können ein Haus privat oder über einen Makler verkaufen. Der Immobilienmakler ist der Vermittler zwischen Eigentümer und Kaufinteressent. Ein Makler wird im Rahmen der Objektaufnahme eine Bewertung der Immobilie vornehmen, um anschließend mit Ihnen seine Bewertung zu erörtern und den zu inserierenden Preis festzulegen. Ferner bieten viele erfahrene Makler mittlerweile eine bequeme und kundenfreundliche Wertermittlung kostenfrei an. In dem Erstgespräch werden die wesentlichen Fakten erfragt und die Beurteilung des Eigentümers aufgenommen. Nach einer kurzen Zeit kann der Makler ein erstes Ergebnis nennen und mit Ihnen das Potential analysieren. 

Im Rahmen eines Maklervertrags wird der beauftragte Immobilienmakler den Immobilienwert ermitteln. Hierzu müssen alle Unterlagen der Immobilie wie etwa ein aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Flurkarte usw. vorliegen. Es muss für den Makler eindeutig sein, ob das Haus leer oder vermietet verkauft werden soll. Die Vorteile eines Maklers für den Eigentümer sind unter anderem, dass er ähnliche Häuser kennt und durch seine Berufserfahrung den zu erzielenden Wert recht genau abschätzen kann. Natürlich kann es auch unerwartete Überraschungen geben und eine Immobilie wird zu einem noch höheren Preis, als ursprünglich angenommen, verkauft. Darüber sollte sich jeder Eigentümer freuen.

3. Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen

Es gibt in Deutschland drei anerkannte und rechtlich normierte Wertermittlungsverfahren: Das Sachwertverfahren, der Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Ein Sachverständiger wird den Wert eines Hauses am besten bestimmen nachdem er das Objekt bei einem Termin vor Ort in Augenschein genommen, sämtliche Installationen gesehen und die vorhandenen Mängeln und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale dokumentiert hat. Weitere wertbeeinflussende Faktoren sind wie zum Beispiel die Normalherstellungskosten, Marktanpassungsfaktoren, Restnutzungsdauer, Modernisierungsgrad, energetische Zustand, bautechnische und bausubstanzielle Eigenschaften, baurechtliche Situation des Grundstücks, vorhandene Nebengebäuden, Immissionswerte und vieles mehr. 

Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen ist von der Wertermittlung eines Maklers zu unterscheiden. Da der Makler manchmal positive Prognosen in die Wertermittlung mit einbringt um einen besseren und hohen Preis präsentieren zu können. Sachverständige sind darauf vereidigt, den Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks unparteiisch, unabhängig und ohne irgendwelchen persönlichen Interessen zu ermitteln.

4. Tipps für die Wertermittlung

Den Immobilienwert selbst zu ermitteln, ist keine einfache Sache, da die staatlich anerkannten Wertermittlungsverfahren viele Immobilienmarktdaten berücksichtigen, die einer Privatperson nicht zur Verfügung stehen. Auch sind die rechnerischen Methoden sehr komplex und genau definiert. Für alle, die den Hauswert selbst ermitteln wollen, hier unsere sechs Tipps:

1. Onlinebewertung nutzen, um erste Wertvorstellung zu bekommen und eigene Wertvorstellung zu prüfen.
2. Fragen Sie die Nachbarn, die ein ähnliches Haus besitzen nach ihren Erfahrungen - vielleicht hat jemand erst kürzlich sein Haus gekauft oder versucht es zu verkaufen.
3. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen in regelmäßigen Abständen den Marktbericht für eine Stadt oder Region - hier werden die erzielten Verkaufspreise erfasst.
4. Schauen Sie in den gängigen Immobilienportalen nach ähnlichen Objekten in Ihrer Umgebung und vergleichen Sie die Lage, Größe und den Zustand mit Ihrem Haus.
5. Ein Makler wird eine Werteinschätzung für Sie erstellen und Ihnen eine Preisempfehlung geben können, zu welchem Wert die Immobilie inseriert werden sollte.

6. Einen Sachverständigen beauftragen - mit einen Gutachten sind Sie auf der sicheren Seite. Die Verkehrswertermittlung durch den Sachverständigen hilft Ihnen gegenüber Interessenten, die den Preis zu verhandeln versuchen und bringt Klarheit. 

Für die meisten Hauseigentümer ist es am Anfang ein Spagat zwischen der eigenen Wertvorstellung und dem tatsächlichem Immobilienwert. In diesem Schritt machen viele die gleichen Erfahrungen und es dauert seine Zeit, bis der Vermarktungspreis gefunden und akzeptiert wird.

5. Zum marktkonformen Preis inserieren

Ob Villa, Landhaus, Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Liebhaberstück - als Eigentümer müssen Sie sich unbedingt beim Verkauf von den eigenen Phantasievorstellungen trennen und den marktkonformen Verkaufspreis akzeptieren. Damit Ihnen die Entscheidung hinsichtlich des Verkaufspreises nicht zu schwer fällt, müssen Sie erkennen, dass die inserierten Preise in den Onlineportalen nicht die Verkaufspreise sind.

Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann über oder unter dem inserierten Preis liegen. Die Vermarktungsstrategie bestimmt darüber, ob am Ende mehrere Kaufinteressenten an dem Haus interessiert sind und sich gegenseitig überbieten. Dies ist meist nur dann der Fall, wenn die Immobilie zu einem attraktiven Preis inseriert wurde. Ein niedriger Preis ist auch dann zu empfehlen, wenn möglichst schnell ein Käufer gefunden werden soll. Mit einem Makler an Ihrer Seite ist die Ansetzung eines niedrigen Preises kein Problem, da der Makler bestrebt sein wird den höchst möglichen Preis für Sie zu realisieren. Diese Methode kann Eigentümern, die einen Verkauf von privat anstreben nicht empfohlen werden.

Anmerkung: Ein wesentlich hoher Angebotspreis oder auch Mondpreis ist für einen Makler absolut ausgeschlossen. Ein hoher Inseratspreis birgt mehr Risiken als Chancen, denn die Immobilie findet weniger Kaufinteressenten, der Preis muss reduziert werden, Kaufinteressenten werden aggressive Preisverhandlungen führen und es droht die Unverkäuflichkeit.

6. Fazit 

Der Wert einer Immobilie kann anhand von verschiedenen Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Ebenso zahlreich wie die Möglichkeiten sind auch die Ergebnisse, denn stets werden Sie ein anderes Ergebnis erhalten. Dies ist ganz normal und richtig, da jeder Wertermittlungsverfahren auf einem anderen Ansatz beruht.

Eine Onlinebewertung geht hauptsächlich von dem Standort des Grundstücks aus und erfasst nur unzureichend den tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Daher kann eine Onlinebewertung tendenziell nur einen zu optimistischen Immobilienwert auswerfen. Das Ergebnis sollte nicht all zu euphorisch angesehen werden. Wenn Sie anschließend einen Gutachter mit der Wertermittlung beauftragen, wird er Ihnen ein niedrigeren Verkehrswert ermitteln. Der Gutachter ermittelt immer den Wert zu einem Wertermittlungsstichtag und arbeitet mit Daten aus der jüngsten Vergangenheit während eine Onlinebewertung ein kostenloses Tool ist, werden Ihnen mit einem Gutachter Kosten entstehen. Hierbei soll angemerkt werden, dass zwischen den Ergebnissen der kostenlosen Onlinebewertung und dem des Gutachters, die Immobilienbewertung eines Immobilienmaklers liegen wird.

Der Makler nimmt, ebenso wie der Gutachter, das Haus bei einem Termin vor Ort auf und wird den Wert einschätzen. In seine Bewertung fließen Daten aus der jüngsten Vergangenheit sowie die Prognosen für die nächsten Monate. Darüber hinaus wird der Immobilienmakler mit Ihnen den Wert erörtern und einen Inseratspreis empfehlen.

Die Wertermittlung des Maklers ist kostenfrei und wird bei einem Immobilienverkauf bei MAINHOUSE Immoobilie mit der Provision vom Käufer bezahlt. Die Wertermittlung ist der Dreh- und Angelpunkt einer Immobilienvermarktung. Hier sollten Sie als Eigentümer nichts dem Zufall überlassen oder Experimente wagen. Immerhin geht es um Ihre finanzielle Zukunft und die sollte rosig sein.

Wir beraten Sie gerne und beantworten Ihnen weitere Fragen

Ihr MAINHOUSE Immobilien Team