Immobilie als Kapitalanlage

BEWERTUNG

VERGLEICHWERTVERFAHREN

Der Wert wird aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse ermittelt, die auf den Wertermittlungsstichtag durch Vergleichsfaktoren und Marktanpassungsfaktoren anzupassen sind, um Veränderungen der Wertverhältnisse und die individuellen Merkmale des Bewertungsobjektes zu Berücksichtigen. Das Vergleichswertverfahren findet seine Anwendung sowohl bei der Bewertung von unbebauten als auch bebauten Grundstücken.

ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge die mit diesem Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden. Für den Käufer von Renditeobjekten (Kapitalanlagen) steht der Sachwert des Objektes nicht im Mittelpunkt, sondern die Frage, welchen Ertrag er abzüglich der laufenden Kosten für die Instandhaltung, Bewirtschaftung, Mietausfallwagnis usw. über viele Jahre erzielen kann.

SACHWERTVERFAHREN

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass nach den Marktgepflogenheiten der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Der Wert von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren wird auf der Grundlage der Substanz und Normalherstellungskosten 2010 sowie Sachwertfaktoren ermittelt.

ERTRAGSRENTABILITÄTS-ERMITTLUNGSVERFAHREN

RESIDUALVERFAHREN (BAUTRÄGERVERFAHREN)

Dieser Verfahren kommt bei der marktgerechte Ermittlung des Wertes eines unbebauten Baugrundstückes unter Berücksichtigung der rentabelsten künftigen Bebauung. Besonders Bauträger und Projektentwickler ermitteln mit diesem Verfahren der Immobilienbewertung in Verbindung mit der bestmöglichen Flächennutzung.

DISCOUNTED CASH FLOW VERFAHREN

Die Discounted-Cash-Flow-Methode ist besonders bei internationalen Investoren beliebt. Sie wird oft von großen Investitionsbanken, Beraterfirmen und Wirtschaftsprüfern genutzt, um bei Immobilien die Investitionsentscheidung durch Vergleichbarkeit zu erleichtern. Diese Methode der Immobilienbewertung macht es möglich, den zukünftigen Wert der Investition zum Kaufstichtag zu berechnen. Damit berücksichtigt man rechnerisch die zukünftige Renditechance einer Immobilie so ähnlich wie bei dem Ertragswertverfahren.

INVESTMENT METHODE (VERFAHREN)

Die bekannteste Wertermittlungsmethode ist die Investment Method (Investment-Methode). Das Verfahren entspricht im Aufbau einem vereinfachten Ertragswertverfahren, ohne Berücksichtigung des Bodenwerts. In dem der Kapitalisierung zugrunde liegenden Zinssatz (Equivalent Yield) sind alle zukünftigen Ertragssteigerungserwartungen und Risiken enthalten. Der Equivalent Yield ist damit mit dem Liegenschaftszinssatz nahezu vergleichbar.

Wir beraten Sie gerne und beantworten Ihnen weitere Fragen

Ihr MAINHOUSE Immobilien Team